КАК ДА ОПРЕДЕЛИМ ДАЛИ ЕДИН НЕДВИЖИМ ИМОТ Е ПАСИВ ИЛИ АКТИВ…

  Най-общо казано, един имот е актив когато ни носи доходи. А пасив – когато ни коства само разходи: освен вложените по закупуването му средства, а и тези по поддръжката ме, текущи ремонти, данъци и такси.

Дали закупеният имот се явява за семейния или личен бюджет актив или е пасив? Дали печели или губи? С една дума, дали е целесъобразен и не ни дърпа назад.
Това не е някакъв сложен  и неразбираем въпрос, а опира до няколко сметки.

Една подробност. Ако става въпрос за рентабилността на имота, който се явява основното жилище също можем да посмятаме. Там трябва да знаем, че доходите на всички членове на семейството трябва да са малко повече от всички текущи разходи по жилището. Освен това стойността по придобиването на имота не бива да е по-висока от наема на същия такъв имот в продължение на 30 години (статистическа продължителност на едно поколение). Примерно ако месечния наем на същия имот в същия квартал е 500 лева, това означава, че имотът който купувате не бива да надминава стойност от порядъка на 90,000 евро. От тази стойност нагоре, можем да смятаме, че дори домът ни се явява пасив относно семейния бюджет.

Как стои въпросът при допълнителни имоти – които не са ни основното жилище? Вили, къщи за почивка, инвестиционни апартаменти и прочие… Тук при сметките трябва строго да се придържаме към правилото “15″. Според него стойността на придобиване (закупуване) на имота от нас не трябва да надвишава наемането му за 15 години. Пример: Искаме да купим двустаен апартамент, който да даваме под наем за да ни генерира допълнителни доходи. Цената му е 40,000 евро. Ако в района същият апартамент успешно се дава под наем за 200 евро, то за 15 години ние бихме придобили от него сума от порядъка на 36,000 евро. Цената е по-висока от 15-годишния наем. А задължително трябва да вземем предвид, че от тези 36,000 трябва да премахнем грубо около 15% заради данъци, време през което не даваме под наем имота, както и заради стойността на евентуални ремонти. Т.е. цената на наема възлиза на30,600 евро. Или този апартамент определено ни дърпа назад с 9,400 евро за 15 години.

Не можем да разсъждаваме по обратния ред: Да си заложим печалба 10,000, да я добавим към цената на придобиване и така с просто делене да получим месечния наем, който в горния пример при това условие би бил около 320 евро. Но тогава имотът дълго време не би могъл да бъде нает поради неадекватност в наемната цена.

Забележка 1: По принцип примерът с двустайния апартамент, който се оказа инвестиция – пасив, е допустимо да се случи все пак когато човек силно се съмнява в стабилността на националната валута или на банковата система въобще. Тогава рискът е оправдан, но повече от психологическа гледна точка.

Забележка 2: Примерът със закупуването на двустаен апартамент за 40,000 евро веднага би се превърнал в актив за бюджета ни ако се появи купувач на по-висока цена. По-високата цена е актив в случай, че цената е по-висока от цената на придобиване на имота заедно с банковата лихва за годините, в които не е бил продаден. Пример: Купуваме въпросния двустаен за 40,000 евро. Появява се купувач след 5 години. Съвсем грубо, лихвата на 40,000 евро за 5 години е = 40,000 х 5 х 6% = 12000 евро. Или минималната продажна цена след 5 години е вече. 52,000 евро, което отново е неадекватно.

Излиза, че ако купим двустайния за 40,000 евро, и го продадем до една година за 45,000 ще е много добре. Но това трудно може да се планира.

***

.

Полезни сайтове и партньори:

———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                         
портал обяви              портал имоти в Бг                готварство           деца и родители       смешни снимки      застраховани безплатно
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                 
.   новини от последната минута             антични мебели     пътна помощ       помощ за деца           пейзажно фото          автошкола
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                   
   клюките у нас                        скандали                             туризъм                    къща за гости                      осветление                 строителство
———————————————————————————————————————————————————————————–.
.

Вашият коментар

Вашият email адрес няма да бъде публикуван Задължителните полета са отбелязани с *

*

Можете да използвате тези HTML тагове и атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>