ЕДНА ОСНОВНА ГРЕШКА ПРИ ПРОДАЖБАТА НА ИМОТ

 Искам да опиша една основна грешка, която допускат продавачите на имоти още при обявяването им. Мнението ми се основава на данни, произтичащи от 25-годишния ми опит в пряка продажба на имоти, работа като посредник, собственик на медии и сайтове за обяви относно недвижими имоти.

Става въпрос за цената, на която един продавач на имот иска да постигне сделка.

Когато човек реши да продаде имот той първо прави едно лично изследване на обяви за подобни имоти – преди само във вестниците с обяви, сега вече масово по специализирани сайтове. И грешката при самоопределянето на цената вече е налице.

Защо?

Още вестниците, а сега и сайтовете, са безплатни относно публикуващите в тях продавачи. Изначално в мисленето на продавача възниква убеждението: “Ще кача цената – може и да се продаде по-изгодно, пък ако някой преговаря, може да се пада…” Мислейки така, общо-взето информацията като цяло се изкривява. Или по-точно ценово имотите се надценяват от техните продавачи от 15 до 50%, в зависимост от вървежността на пазара.

Резултатът е: недобър интерес към имота и дълъг период, в който няма сделка. В крайна сметка продавачите се изнервят, първо предлагат имота в други медии и на други фирми посредници, но вече на друга, по-ниска цена.

Как може да се избегне това дебнене и нерви?

(Тук мнението ми е продиктувано освен от професионален опит в медии, но и от лични продажби на имоти)
Ходът е много прост. Когато човек иска да продаде недвижим имот, още преди да пусне обява, е най-адекватно да се обърне към една фирма, и то – само към един брокер. Така би получил адекватно мнение за цената на имота. След това може да се пусне обявата (но това най-вероятно ще го свърши самият посредник – той има интерес от това).

Частен случай на горния трик е продавачът да се обърне към няколко фирми, но тогава задължително цената трябва да е еднаква към всички. Но дори и в този случай се появяват недоразумения защото дори и пред един посредник цената да бъде коригирана, ситуацията спрямо другите става некоректна защото е трудна актуализацията и пред всички.

————————–————
(По материали на национален безплатен онлайн портал за имоти: http://imoti365.com) 

.

Полезни сайтове и партньори:

———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                         
портал обяви              портал имоти в Бг                готварство           деца и родители       смешни снимки      застраховани безплатно
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                 
.   новини от последната минута             антични мебели     пътна помощ       помощ за деца           пейзажно фото          автошкола
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                   
   клюките у нас                        скандали                             туризъм                    къща за гости                      осветление                 строителство
———————————————————————————————————————————————————————————–.
.

КОЯ ЦЕНА НА ПРОДАВАНИЯ ИМОТ Е ПРАВИЛНАТА?

Споделено от Агенция “Явлена”

Мои клиенти продават (чрез агенция) следното жилище:

—————————————–

- Двустаен – 55 кв.м

- Първи етаж

- Панелен

- Преходен

- Не е топло изолиран

- Непосредствено до открито дере за мръсен канал

- На50 метраот шумно кръстовище

- За тотален ремонт със смяна на инсталации

- … има наематели…

ЦЕНА:

45,000 Е (без включена комисионна за посредник)

—————————————–

В същия район и по същото време се продава сходно:

- Двустаен – 62 кв.м

- Трети етаж

- Панелен

- Не е преходен

- Не е топло изолиран

- Далеч от мръсен канал

- Навътре в квартал – не е на оживена улица

- Няма нужда от ремонти.

- … няма наематели…

ЦЕНА:

38,000 Е (СЪС включена комисионна за посредник)

——————————————

(извадката е сравнена и с архива на фирма, в която са депозирани за продажба двете жилища)

.

Полезни сайтове и партньори:

———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                         
портал обяви              портал имоти в Бг                готварство           деца и родители       смешни снимки      застраховани безплатно
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                 
.   новини от последната минута             антични мебели     пътна помощ       помощ за деца           пейзажно фото          автошкола
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                   
   клюките у нас                        скандали                             туризъм                    къща за гости                      осветление                 строителство
———————————————————————————————————————————————————————————–.
.

НАЙ-ВАЖНИТЕ НЕЩА, КОИТО ТРЯБВА ДА ЗНАЯТ КУПУВАЧИТЕ НА ИМОТИ

Препоръчителни стъпки, които да ви улеснят

при избора и покупката на недвижим имот.

(други интересни материали по темата можете да намерите и във Facebook…)

1. Направете разчет на собствените си средства. Често купувачите се надценяват, не могат да си позволят площта на имота или квартала, който искат да закупят.

2. Ако ще разчитате на банков кредит, започнете избора и покупката на имот едва след като сте наясно с размера на заема и получите предварително одобрение от банката.

3. Направите списък с характеристики на имота, на които наистина държите. Най-важни са местоположението и инфраструктурата в района. Преценете какъв е транспортът и учрежденията наблизо. Типът строителство – монолитно / панелно.

4. Обърнете внимание на разположението на стаите и етажа. Първият и последният етаж не са предпочитани, но ако има сериозна разлика в цената на такова жилище, добре е да се замислите.

5. Много често продавачите, стартирайки продажба на жилището си, правят “козметични” ремонти. Внимавайте тези ремонти да не са скрили някакви дефекти. Не подминавайте добре ремонтираните имоти, такива в момента има достатъчно.

6. Разглеждайте жилището на дневна светлина – това ще ви позволи да видите реалното му разположение. Ако собственикът отказва, вероятно иска да скрие нещо.

7. Посетете жилището в оживен час, за да видите какъв е шума и замърсяването в района. Разгледайте входа на сградата, съседните входове и врати – те ще ви дадат представа какви хора са бъдещите ви съседи.

8. Бъдете особено внимателни при очевидно ниска цена на имота, който. Зад това може да се крие измама или неприятни обстоятелства, които не са удобни за собственика. Попитайте своя брокер може ли да ви маркира причините, поради които се продава жилището.

————————————–

Ако спазването на тези препоръки ви изглежда трудно, потърсете помощ от брокер. Той е компетентен по горните въпроси, както и да ви даде други полезни съвети относно вашето конкретно търсене.

———————————————-
други интересни материали по темата можете да намерите и във Facebook…

.

Полезни сайтове и партньори:

———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                         
портал обяви              портал имоти в Бг                готварство           деца и родители       смешни снимки      застраховани безплатно
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                 
.   новини от последната минута             антични мебели     пътна помощ       помощ за деца           пейзажно фото          автошкола
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                   
   клюките у нас                        скандали                             туризъм                    къща за гости                      осветление                 строителство
———————————————————————————————————————————————————————————–.
.

КАК ДА ОПРЕДЕЛИМ ДАЛИ ЕДИН НЕДВИЖИМ ИМОТ Е ПАСИВ ИЛИ АКТИВ…

  Най-общо казано, един имот е актив когато ни носи доходи. А пасив – когато ни коства само разходи: освен вложените по закупуването му средства, а и тези по поддръжката ме, текущи ремонти, данъци и такси.

Дали закупеният имот се явява за семейния или личен бюджет актив или е пасив? Дали печели или губи? С една дума, дали е целесъобразен и не ни дърпа назад.
Това не е някакъв сложен  и неразбираем въпрос, а опира до няколко сметки.

Една подробност. Ако става въпрос за рентабилността на имота, който се явява основното жилище също можем да посмятаме. Там трябва да знаем, че доходите на всички членове на семейството трябва да са малко повече от всички текущи разходи по жилището. Освен това стойността по придобиването на имота не бива да е по-висока от наема на същия такъв имот в продължение на 30 години (статистическа продължителност на едно поколение). Примерно ако месечния наем на същия имот в същия квартал е 500 лева, това означава, че имотът който купувате не бива да надминава стойност от порядъка на 90,000 евро. От тази стойност нагоре, можем да смятаме, че дори домът ни се явява пасив относно семейния бюджет.

Как стои въпросът при допълнителни имоти – които не са ни основното жилище? Вили, къщи за почивка, инвестиционни апартаменти и прочие… Тук при сметките трябва строго да се придържаме към правилото “15″. Според него стойността на придобиване (закупуване) на имота от нас не трябва да надвишава наемането му за 15 години. Пример: Искаме да купим двустаен апартамент, който да даваме под наем за да ни генерира допълнителни доходи. Цената му е 40,000 евро. Ако в района същият апартамент успешно се дава под наем за 200 евро, то за 15 години ние бихме придобили от него сума от порядъка на 36,000 евро. Цената е по-висока от 15-годишния наем. А задължително трябва да вземем предвид, че от тези 36,000 трябва да премахнем грубо около 15% заради данъци, време през което не даваме под наем имота, както и заради стойността на евентуални ремонти. Т.е. цената на наема възлиза на30,600 евро. Или този апартамент определено ни дърпа назад с 9,400 евро за 15 години.

Не можем да разсъждаваме по обратния ред: Да си заложим печалба 10,000, да я добавим към цената на придобиване и така с просто делене да получим месечния наем, който в горния пример при това условие би бил около 320 евро. Но тогава имотът дълго време не би могъл да бъде нает поради неадекватност в наемната цена.

Забележка 1: По принцип примерът с двустайния апартамент, който се оказа инвестиция – пасив, е допустимо да се случи все пак когато човек силно се съмнява в стабилността на националната валута или на банковата система въобще. Тогава рискът е оправдан, но повече от психологическа гледна точка.

Забележка 2: Примерът със закупуването на двустаен апартамент за 40,000 евро веднага би се превърнал в актив за бюджета ни ако се появи купувач на по-висока цена. По-високата цена е актив в случай, че цената е по-висока от цената на придобиване на имота заедно с банковата лихва за годините, в които не е бил продаден. Пример: Купуваме въпросния двустаен за 40,000 евро. Появява се купувач след 5 години. Съвсем грубо, лихвата на 40,000 евро за 5 години е = 40,000 х 5 х 6% = 12000 евро. Или минималната продажна цена след 5 години е вече. 52,000 евро, което отново е неадекватно.

Излиза, че ако купим двустайния за 40,000 евро, и го продадем до една година за 45,000 ще е много добре. Но това трудно може да се планира.

***

.

Полезни сайтове и партньори:

———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                         
портал обяви              портал имоти в Бг                готварство           деца и родители       смешни снимки      застраховани безплатно
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                 
.   новини от последната минута             антични мебели     пътна помощ       помощ за деца           пейзажно фото          автошкола
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                   
   клюките у нас                        скандали                             туризъм                    къща за гости                      осветление                 строителство
———————————————————————————————————————————————————————————–.
.

ИМА ЛИ ПАЗАР ЗА СКЪПИ И ЛУКСОЗНИ ИМОТИ У НАС?

Още от началото на първото тримесечие на 3013 у нас се забеляза отчетлив ръст в пазара на луксозни и скъпи имоти. Това се случва по няколко причини. Но най-главната е факта, че все повече се доближават стойностите на исканата от продавачите цена и очакваната от купувачите. Тоест цената на скъпите имоти се доближи до така наречената справедлива сума.

Друг фактор е, че придобитите в недалечното минало големи и луксозни имоти поради задълбочаващата се криза вече идват в тежест на своите собственици. Издръжката на един огромен апартамент или на огромна къща с разкошна градина и куп съоръжения, вече започва да не отговаря на доходите. Някои си изгубиха бизнесите, на други хора пък им намаляха доходите и печалбите. И издръжката на луксозен имот вече идва в тежест. Тук дори не говорим за загубата на недвижимост поради несъстоятелност или други ипотечни събития.

Продавачите взеха да си задават въпроси: как да продам този голям имот, на кого да продам, каква е цената? Така много собственици на споменатите имоти леко занижиха исканите цени, за да станат те продаваеми. Освен бягането от големи разходи, те се стремят да избягат от евентуален риск.

Какво е положението при купувачите на големи и луксозни имоти? Те просто леко завишиха толеранса, т.е. по-склонни са към по-висока цена, която са склонни да дадат, но само при условие, че имотът е отчетливо качествен и си струва парите. Мотивиращ фактор за това е желанието на купувачите да защитят парите си като ги вложат в нещо, което почти не девалвира.

Пазарът на луксозни жилища и къщи се възстановява по-бързо от другите сегменти на бизнеса с имоти. Най-много сделки има в големите градове, и то в крайните и луксозни квартали. Търсят се къщи с големи дворни места (над 1 декар), с 3 до 5 спални помещения и големи многофункционален дневен тракт. Но има сделки и с апартаменти, изпълнени много качествено, обзаведени луксозно, и по принцип с голяма площ. Панорамата е един от факторите да се определи един имот като луксозен. Но при условие, че той е с по-голяма квадратура и е качествен, осмен това да е с добра архитектура и интериорен дизайн.


Сделките с луксозни жилища се увеличават и поради факта, че купувачите на такива имоти нямат нужда от странично финансиране защото разполагат с достатъчно собствени средства. Като при това става въпрос за ценови диапазон от порядъка на 1200 до 1500 евро за квадратен метър.

Очакването на агенциите за недвижими имоти е темповете в този сегмент на пазара да се задържи така поне до есента, дори интересът още малко да се повиши. Но не прогнозират промени в цените. Освен това този вид имоти са уникални всеки за себе си и при оценяването им трудно се прилагат някакви правила. Все пак пазарът регулира цените и сделките.

И най-важното, продажби се осъществяват когато визията за цена у купувача доближава, и в крайна сметка съвпадне, с тази на продавача.

——————————————————————

.

Полезни сайтове и партньори:

———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                         
портал обяви              портал имоти в Бг                готварство           деца и родители       смешни снимки      застраховани безплатно
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                 
.   новини от последната минута             антични мебели     пътна помощ       помощ за деца           пейзажно фото          автошкола
———————————————————————————————————————————————————————————–
                                                   
   клюките у нас                        скандали                             туризъм                    къща за гости                      осветление                 строителство
———————————————————————————————————————————————————————————–.
.